由于生活需要，市民刘蕾（化名）决定再购买一套二手房用于改善生活，“今年3月，我们通过某房产中介看上了一套房屋，便决定尽快购买下来并收拾入住。”刘蕾说，经商谈，房屋总价180余万元，她以全款方式进行购买，但就在后续签约的过程中，因房屋中介算错契税税率、有关税费的“满五唯一”政策也未告知清楚等原因，刘蕾对中介产生不信任感，不愿再继续购买这套房屋。
刘蕾说，房屋买卖还未办理网签备案，她承认自身违约，也愿意支付一定违约金表示歉意，但没想到后续却被房主告上法庭，要求她按照购房协议中的约定，支付总房款20％的违约金，一共30余万元，“房主称原本卖给我这套房子是准备置换新房的，因为我的违约，导致他们无法全款购买房屋，只能通过银行贷款，产生了高额的银行贷款利息，所以需要我来承担这笔损失。”刘蕾说，违约金赔付比例是否过高？产生的银行利息为何全部转嫁到她身上，对此她不理解。
华商报大风新闻记者获悉，这场官司近期以刘蕾败诉落下帷幕，一审法院判决，因买方刘蕾单方面拒绝履行合同，构成违约，判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，并由刘蕾向卖方支付违约金34万元。
判决
买方单方违约事实成立
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记者从法院下达的《判决书》中获悉，2025年3月3日，原告（出售方）与被告刘蕾（购买方）通过某房产中介，签订了《存量房屋买卖合同》及相关协议，约定原告将其位于西安市一处房产及车位以185万元的总价出售给刘蕾。合同签订当日，刘蕾支付3万元定金。此后，双方于3月23日签订《变更协议书》，对购房款支付时间、网签期限等事项进行了调整。
根据法院查明的事实，中介机构于3月17日发起网签流程后，刘蕾于次日明确表示因合同版本与定金合同不一致而拒绝签署。3月23日签署《变更协议书》后，刘蕾后续并未实际办理相关手续，并明确表示拒绝继续履行合同，并要求中介撤销网签。
原告为维护自身权益向法院提起诉讼，要求解除合同并由刘蕾支付合同总价款20%的违约金37万元（其中3万元定金已收）。
庭审中，被告刘蕾对解除合同无异议，但辩称其仅支付了定金且合同未办理网签，应优先适用定金罚则，即卖方没收3万元定金即可，认为合同约定的20%违约金过高。
法院经审理认为，原被告签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告在原告未有违约行为的情况下，明确拒绝购买案涉房屋，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
争议
违约金是否过高
实际损失成为焦点
对于刘蕾表示的违约金数额是否过高问题。法院审理查明，原告自述其出卖房屋的目的是以房换房，并在与被告签订合同后，与案外人签订《存量房屋买卖合同》。因被告拒绝履行案涉合同，导致原告于4月22日与案外人王某签订《变更协议书》，将付款方式由全款支付变更为按揭贷款支付，原告因贷款产生利息为40多万元（贷款240个月）。
刘蕾认为，原告有足够的时间去对案涉房屋给其带来的经济损失进行及时止损，且合同解除后也应在合理期间内及时挂网出售及时止损。在该短暂时间内，原告的经济损失不可能也不会高达总价款20%。
法院审理认为，因被告拒绝履行合同，导致原告无法通过房屋置换的方式支付被置换房屋的尾款，进行了不必要的房屋按揭贷款，产生的银行利息损失高达40多万元，属于原告的实际损失。现原告主张按照合同约定房屋总价款20%主张违约金，有合同依据，且无明显高于实际损失的情形。对于原告的诉讼请求，依法予以支持。
律师说法
总房价20%的违约金
法院为何支持？
华商报《法治周刊》专家库成员、陕西丰瑞律师事务所律师朱长江表示，法院支持合同约定的总房价20%的违约金，其核心在于尊重当事人的“意思自治”原则。
“首先，从合同效力与意思自治原则分析，根据《民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”朱长江说，本案中，刘蕾与卖方在《存量房屋买卖合同》中明确约定了“拒绝购买该房屋”需支付“房屋总价款的20%”作为违约金。该条款是双方在缔约时自愿达成的合意，是预先对违约后果的设定，对双方均有法律约束力。法院尊重当事人的意思自治，是维护市场交易秩序和合同严肃性的基石。
其次，从违约金与实际损失的关系分析，《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。此处的“过分高于”是酌减的关键。
本案中，法院经过审理，认定卖方因刘蕾违约而产生的实际损失（即因无法全款购房而多支付的银行利息）高达40多万元。而合同约定的违约金为37万元，不仅没有“过分高于”实际损失，反而低于实际损失。在这种情况下，守约方自愿依据合同约定主张低于实际损失的违约金，于法有据，于理相符。这并非惩罚违约方，而是对守约方实际损失的填补。
违约金是否过高通常由哪些因素判断？
朱长江介绍，若卖方存在举证不足时，法院认定“过分高于”通常会考虑以下几个层面。
第一，以实际损失为基准，法院会审查卖方有哪些可证明的实际损失，如为履行合同支出的必要费用（中介费、评估费等）、房价下跌带来的差价损失（若存在）、因交易失败导致资金周转产生的合理融资成本等。如果这些损失总和远低于37万元，法院可能会形成“违约金过高”的初步心证。
第二，参考一般性标准，虽然法律未设定统一比例，但在过去的司法实践中，一般认为违约金超过实际损失的30%即可能被认定为“过分高于”。这是一个重要的参考线。如果卖方的实际损失仅为10万元，那么37万元的违约金显然是畸高的。
第三，综合考量其他因素，法院还会考虑买方的过错程度（是恶意违约还是确有困难）、合同的履行进度（本案中仅支付定金，尚未网签过户）、买方是否属于格式条款的弱势方等（例如，若买方是因重大误解或卖方/中介在先的瑕疵行为而违约），若买方主观过错较小，法院在酌减时可能会更大幅度地调整。在这种情况下，法院极有可能行使自由裁量权，将违约金酌情减少至一个与卖方实际损失相匹配、并体现一定惩罚性的合理数额。
司法实践中如何认定“实际损失”？
朱长江认为，在违约纠纷中，法院对实际损失的认定并非局限于既有的、直接的财产减少，而是遵循“完全赔偿原则”和“可预见规则”，将因违约导致的、在订立合同时能够预见到的间接损失和机会成本损失也纳入考量范围。
第一，根据《民法典》第五百八十四条及相关司法解释，违约所造成的损失包括“合同履行后可以获得的利益”，即期待利益损失。这意味着，损失不仅包括为履行合同已经支出的费用（积极损失），还包括因对方违约而丧失的、在合同正常履行情况下本应获得的经济利益（消极损失）。本案中，卖方为“以房换房”而出售房屋，其合同目的不仅是获得房款，更是为了利用这笔房款去完成另一项重要的交易——全款购买新房。
第二，本案中法院采纳了卖方的主张在于卖方为了实现购买新房的目的被迫变更为按揭贷款，这一变更直接产生了额外的、可量化的财务成本——银行贷款利息40多万元。同时，这笔利息支出是由于刘蕾的违约行为所直接导致的，是卖方在签订合同时完全可以预见到的、倘若合同无法履行便会发生的损失。法院将此笔机会成本损失认定为“实际损失”，符合“可预见规则”，即违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
律师提醒：诚信原则是“帝王”条款
“在民事活动中，诚信原则是‘帝王’条款，一旦决定违约，就意味着要准备好承担与之相应的、可能是远超预期的法律代价。在发生争议时，应首先尝试与对方协商解决，争取达成书面解除协议，这远比单方面强硬拒履的成本要低得多。”朱长江建议，购房者在合同签字须谨慎，在落笔签字前，务必逐字逐句审阅合同条款，特别是违约责任条款。对违约金的比例（如总房款的10%、20%）要有清醒的认识，切勿想当然地认为“大不了不要定金”。
此外，在改善型住房交易中，涉及“卖一买一”的连环单，各个环节环环相扣，一个环节违约将引发多米诺骨牌效应。在进行此类交易时，应在合同中明确相关安排，并评估违约可能带来的连锁赔偿责任。对中介提供的信息（如税费、政策）要保持审慎，有疑问时应主动向税务、房管等政府部门核实，不能完全依赖中介。
来源：华商报大风新闻
编辑：田原 |审校：胡亚妮 |审核：安辉
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